IFRS16 리스회계란 무엇인가 — 사용권자산·리스부채가 부채비율과 EBITDA를 동시에 바꾸는 원리

항공사와 유통업체의 부채비율이 2019년에 갑자기 뛴 이유

항공사나 대형 유통업체의 10년 치 재무제표를 쭉 펼쳐보면 이상한 구간이 하나 눈에 띕니다. 매출과 영업이익은 큰 변화가 없는데, 2019년 전후로 총부채와 총자산이 한꺼번에 크게 불어나 있습니다. 회사가 갑자기 빚을 내서 뭔가를 사들인 것도 아니고, 사업 구조가 바뀐 것도 아닙니다. 항공기를 리스로 빌려 쓰고, 매장을 임차해 영업하던 방식은 그대로입니다. 바뀐 것은 "그 리스 계약을 재무제표에 어떻게 적느냐"는 회계기준 자체입니다. 2019년부터 전면 시행된 IFRS16(K-IFRS 제1116호)이 그동안 재무상태표 밖에 숨어 있던 운용리스 계약을 자산과 부채로 끌어올렸기 때문입니다. 이 강의에서는 리스를 바라보는 옛 방식과 새 방식이 어떻게 다른지, 이 변화가 부채비율·EBITDA·현금흐름표를 왜 동시에 흔드는지, 그리고 투자자가 이 변화를 어떻게 걸러내고 봐야 하는지를 원리부터 짚어봅니다.

리스를 바라보는 두 가지 옛 방식 — 금융리스와 운용리스

IFRS16 이전 기준(IAS17)에서는 기업이 빌려 쓰는 자산을 금융리스와 운용리스 두 가지로 나눠 전혀 다르게 처리했습니다. 금융리스는 명의만 리스회사에 있을 뿐 실질적으로는 자산을 소유한 것과 같다고 보는 경우입니다. 리스 기간이 자산 수명의 대부분을 차지하거나, 계약 종료 시 아주 싼 값에 소유권을 넘겨받을 수 있는 조건이 대표적입니다. 이런 금융리스는 처음부터 재무상태표에 자산과 부채로 함께 인식하고, 자산은 감가상각하고 부채에는 이자를 붙이는 방식으로 처리했습니다.

반면 운용리스는 실질적인 소유권 이전 없이 단순히 자산을 "빌려 쓰는" 계약으로 분류됐습니다. 매장을 임차하거나 항공기를 단기로 빌려 쓰는 계약이 전형적인 예입니다. 운용리스는 매달 내는 임차료를 그냥 손익계산서의 비용으로 처리하면 끝이었고, 재무상태표에는 아무런 자산도 부채도 올라가지 않았습니다. 바로 이 지점이 문제였습니다. 똑같이 매장 100개를 운영하는 두 유통회사 중 한 곳은 건물을 직접 사서 대출로 자금을 조달하고, 다른 한 곳은 같은 건물을 리스로 빌려 쓴다면, 경제적 실질은 거의 같은데도 재무제표상으로는 전자만 부채가 크게 잡히고 후자는 "빚이 거의 없는 회사"처럼 보였습니다. 운용리스가 부외금융(off-balance-sheet financing)의 대표적인 통로로 쓰인다는 비판이 오래전부터 있었던 이유입니다.

IFRS16 — 금융리스와 운용리스의 구분을 없애다

IFRS16은 이 구분 자체를 없애는 방향으로 기준을 바꿨습니다. 리스이용자(자산을 빌려 쓰는 쪽) 입장에서는 이제 금융리스냐 운용리스냐를 따질 필요가 없습니다. 몇 가지 예외(계약 기간 12개월 이하의 단기 리스, 신품 기준 가치가 낮은 소액자산 리스)를 빼면, 거의 모든 리스 계약에 대해 두 가지를 동시에 재무상태표에 인식해야 합니다. 하나는 사용권자산(right-of-use asset)으로, 리스 기간 동안 그 자산을 쓸 수 있는 권리의 가치를 자산으로 잡은 것입니다. 다른 하나는 리스부채(lease liability)로, 앞으로 리스 기간 내내 내야 할 리스료를 현재 시점의 가치로 환산해 부채로 잡은 것입니다. 중요한 것은 이 변화가 리스이용자 쪽에만 적용된다는 점입니다. 반대편, 즉 자산을 빌려주는 리스제공자(임대인) 쪽 회계처리는 예전과 거의 달라지지 않았습니다. 리스제공자는 여전히 자산의 소유 위험과 효익이 실질적으로 넘어갔는지에 따라 금융리스와 운용리스를 구분해 처리합니다. 이 비대칭 때문에 같은 리스 계약 하나를 두고 리스이용자의 재무제표와 리스제공자의 재무제표에 서로 다른 그림이 그려집니다.

사용권자산과 리스부채는 어떻게 생기는가 — 숫자로 보는 예시

메커니즘을 단순화한 숫자로 따라가 보겠습니다. 어떤 유통회사가 매장 하나를 5년간 빌려 쓰기로 하고, 매년 말 2억 원씩 리스료를 내는 계약을 맺었다고 가정합니다(할인율 연 5% 가정). 계약 시작 시점에 회사는 앞으로 5년간 낼 리스료 총 10억 원을 현재가치로 환산한 금액(약 8.7억 원)을 리스부채로 잡고, 같은 금액을 사용권자산으로 동시에 인식합니다. 이후 매년 두 가지 항목이 움직입니다. 사용권자산은 일반 유형자산처럼 리스 기간(5년) 동안 매년 균등하게 감가상각되어, 손익계산서에 "감가상각비"로 들어갑니다. 리스부채는 매년 실제로 낸 리스료 2억 원 중에서 이자 부분(기초 잔액에 할인율 5%를 곱한 금액)만큼을 "이자비용"으로 떼어내고, 나머지는 부채 원금을 갚는 데 쓰입니다.

(아래 숫자는 메커니즘을 설명하기 위해 단순화한 가상의 예시이며 실제 기업의 재무 데이터가 아닙니다.)

구분	IAS17 (옛 운용리스 처리)	IFRS16 (새 처리)
재무상태표	자산·부채 인식 없음	사용권자산, 리스부채 각 약 8.7억 원 신규 인식
손익계산서 (매년)	임차료 2억 원 (영업비용 1줄)	감가상각비 1.74억 원 + 이자비용(초년도 약 0.44억 원)
영업이익(감가상각비 포함 전 기준)	임차료만큼 낮아짐	임차료가 빠지고 그만큼 영업이익 상승
EBITDA	임차료가 EBITDA 위에서 차감됨	임차료가 감가상각·이자로 바뀌어 EBITDA에서 빠짐 → EBITDA 상승
현금흐름표	리스료 전액이 영업활동 현금흐름에서 차감	이자 부분은 영업(또는 재무)활동, 원금 상환 부분은 재무활동 현금흐름으로 분류

핵심은 이것입니다. 회사가 실제로 쓰는 현금, 즉 매년 내는 리스료 2억 원 자체는 하나도 바뀌지 않았습니다. 바뀐 것은 그 2억 원을 재무제표의 어느 줄에, 어떤 이름으로 나눠서 기록하느냐는 것뿐입니다. 경제적 실질은 그대로인데 회계상 표현 방식만 달라졌다는 점에서, 이는 이연법인세나 영업권 손상처럼 "현금 흐름 자체보다 표시 방식이 핵심인" 회계 항목들과 같은 결에 있습니다.

재무비율에 생기는 변화 — 부채비율과 EBITDA가 함께 오른다

이 표시 방식의 변화는 투자자가 실제로 참고하는 여러 재무비율을 동시에 움직입니다. 가장 직접적인 변화는 부채비율입니다. 그동안 재무상태표에 없던 리스부채가 통째로 부채로 잡히기 때문에, 매장이나 항공기처럼 리스 의존도가 높은 회사일수록 부채비율이 눈에 띄게 오릅니다. 동시에 EBITDA(이자·세금·감가상각전이익)도 함께 오릅니다. 예전에는 임차료 전액이 EBITDA를 깎는 영업비용이었지만, 이제는 그 임차료가 감가상각비와 이자비용으로 쪼개지고, 이 둘은 정의상 EBITDA를 계산할 때 다시 더해 돌려주는 항목이기 때문입니다. 즉 매출과 실제 현금 지출은 하나도 안 바뀌었는데 EBITDA라는 숫자만 더 커 보이게 됩니다. 반면 이자보상배율(영업이익 ÷ 이자비용)처럼 분자와 분모가 같이 커지는 비율은 상쇄효과 때문에 생각보다 크게 움직이지 않는 경우가 많습니다. EBITDA가 늘어난 만큼 이자비용(리스부채에서 나오는 이자)도 함께 늘어나기 때문입니다. 현금흐름표에서도 변화가 생깁니다. 과거에는 리스료 전액이 "영업활동 현금흐름"에서 빠져나갔지만, 이제는 원금 상환에 해당하는 부분이 "재무활동 현금흐름"으로 옮겨가면서, 영업활동 현금흐름 숫자 자체가 더 좋아 보이는 효과도 함께 생깁니다.

업종별로 다르게 느껴지는 충격 — 리스 의존도가 핵심

이 변화의 크기는 업종마다 크게 다릅니다. 매장을 임차해 운영하는 유통·외식업, 항공기를 리스로 운용하는 항공업, 통신 기지국이나 선박을 리스로 쓰는 통신·해운업처럼 운용리스 의존도가 원래 높았던 업종은 사용권자산·리스부채가 재무상태표에서 차지하는 비중이 크게 뛰어오릅니다. 반대로 자산을 대부분 직접 소유해 운영하는 제조업이나, 애초에 리스 계약이 거의 없는 회사는 이 기준 변경의 영향을 거의 받지 않습니다. 그래서 같은 업종 안에서도 "어느 회사가 매장을 더 많이 임차해서 쓰는가"에 따라 IFRS16 도입 전후로 부채비율이 벌어지는 정도가 달라질 수 있고, 업종이 다른 두 회사를 부채비율만으로 단순 비교하면 리스 의존도 차이를 실제보다 더 큰 "재무건전성 차이"로 오해하기 쉽습니다.

투자자가 봐야 할 것 — EBITDAR 같은 보정 지표와 비교 가능성

이런 왜곡을 보정하기 위해 애널리스트와 신용평가사들이 자주 쓰는 지표가 EBITDAR(EBITDA에 임차료를 다시 더한 값, EBITDA before Rent)입니다. 리스를 많이 쓰는 항공사나 호텔업을 평가할 때는 EBITDA 자체보다 EBITDAR나 "리스 조정 부채(순부채+리스부채)/EBITDAR" 같은 지표를 함께 봐야, 리스 의존도가 다른 회사들을 공평한 잣대로 비교할 수 있습니다. 또 하나 챙겨야 할 것은 시계열 비교입니다. IFRS16 도입 이전 연도의 재무제표와 이후 연도를 그대로 이어 붙여 부채비율이나 EBITDA 추이를 보면, 실제 사업 변화가 아니라 회계기준 변경 때문에 생긴 "단층"을 사업 악화나 개선으로 잘못 해석할 위험이 있습니다. 사업보고서 주석의 "리스" 항목을 보면 사용권자산과 리스부채의 세부 내역, 그리고 기준 변경 전후를 비교한 영향 설명이 함께 제시되는 경우가 많으므로, 리스 의존도가 높은 회사를 분석할 때는 이 주석을 먼저 확인하는 습관이 유용합니다. 대출 계약에 딸린 재무비율 조항(코버넌트) 역시 눈여겨볼 대목입니다. 상당수 대출 계약은 기준 변경 이전 방식(옛 리스 분류)으로 비율을 계산하도록 미리 못 박아두는 "동결(frozen GAAP)" 조항을 두는데, 이런 조항이 없다면 IFRS16 도입만으로 부채비율이나 이자보상배율 관련 코버넌트를 위반할 위험이 실제로 커질 수 있습니다. 참고로 EV(기업가치)와 지분가치를 계산할 때도 리스부채를 순부채에 포함시킬지 여부에 따라 EV 값이 달라질 수 있어, 밸류에이션 지표를 업종 평균과 비교할 때는 어떤 기준으로 계산된 숫자인지 확인하는 것이 안전합니다.

정리

• IFRS16(K-IFRS 제1116호) 도입 전에는 금융리스만 재무상태표에 자산·부채로 인식됐고, 운용리스는 임차료만 비용으로 처리되는 부외금융 통로였습니다.
• IFRS16은 리스이용자 입장에서 이 구분을 없애고, 단기·소액 리스를 제외한 거의 모든 리스에 대해 사용권자산과 리스부채를 재무상태표에 함께 인식하도록 요구합니다. 리스제공자(임대인) 쪽 회계처리는 그대로입니다.
• 리스료는 감가상각비(사용권자산)와 이자비용(리스부채)으로 쪼개지며, 실제 현금 지출은 바뀌지 않지만 부채비율과 EBITDA가 동시에 오르는 효과가 생깁니다.
• 영향의 크기는 업종별 리스 의존도에 따라 크게 달라지므로, 서로 다른 업종을 부채비율·EBITDA만으로 단순 비교하면 왜곡될 수 있습니다.
• EBITDAR 같은 보정 지표와 사업보고서 주석을 함께 확인하면, 회계기준 변경에 따른 "단층"과 실제 사업 변화를 구분해 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

그럼 회사가 실제로 빌린 돈이 늘어난 건가요?

아닙니다. 회사가 실제로 쓰는 현금(매년 내는 리스료)은 하나도 바뀌지 않았습니다. 바뀐 것은 그 리스료를 재무제표에 어떤 방식으로, 어느 줄에 기록하느냐는 회계상 표시 방법입니다. 다만 신용평가사나 대출 계약의 재무비율 조항(코버넌트)은 이 새로 잡힌 리스부채를 실질적인 빚으로 간주해 계산하는 경우가 많아, 재무제표상 숫자가 달라졌다고 해서 그 영향이 전혀 없는 것은 아닙니다.

모든 리스 계약이 다 재무상태표에 올라가나요?

아닙니다. 계약 기간이 12개월 이하인 단기 리스와, 신품 기준 가치가 낮은 소액자산 리스(예: 사무용 복합기, 소형 비품)는 예외적으로 임차료를 그대로 비용 처리할 수 있도록 선택할 수 있습니다. 이런 예외를 어느 정도 활용하는지는 회사마다 다를 수 있어, 리스 규모를 비교할 때는 주석의 세부 내역을 함께 확인하는 것이 정확합니다.

EBITDA가 늘어난 것은 좋은 신호인가요?

그 자체로는 아닙니다. IFRS16 도입으로 늘어난 EBITDA는 영업이 개선돼서가 아니라 임차료의 일부가 감가상각비·이자비용으로 자리를 옮겼기 때문에 생긴 숫자입니다. 같은 기준이 적용된 전년도나 동일 업종 경쟁사와 비교할 때만 의미가 있고, 기준 변경 전후를 단순 비교하는 것은 피해야 합니다.

미국 회계기준(US GAAP)도 똑같이 바뀌었나요?

미국 회계기준위원회(FASB)도 비슷한 시기에 ASC 842라는 리스 기준을 도입해 거의 모든 리스를 재무상태표에 올리도록 했다는 점은 IFRS16과 같습니다. 다만 손익계산서 처리에서는 세부 차이가 남아 있어, ASC 842에서는 리스 성격에 따라 일부 리스를 여전히 "운용리스형"으로 분류해 임차료 성격의 단일 비용으로 처리하는 경우가 있습니다. 따라서 미국 상장사와 한국·유럽 상장사를 리스 관련 지표로 직접 비교할 때는 적용 기준이 완전히 같지 않을 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

⚠️ 이 글은 정보 제공 및 교육 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 본문의 숫자는 설명을 위해 단순화한 가상의 예시이며 실제 기업의 재무 데이터가 아닙니다. 정확한 회계처리는 K-IFRS 제1116호 원문과 회계 전문가를 통해 확인해야 하며, 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.